Покупатели московского жилья по типу своей иноземной принадлежности делятся на выходцев из Московской области, регионов России, ближнего зарубежья и зарубежья дальнего. В отношении последних двух категорий законодательных различий не существует. Будь ты гражданином Украины или Германии – закон для всех один.

Как мы узнали, ограничений на приобретение недвижимости иностранными гражданами достаточно мало, а все правоотношения, связанные с приобретением иностранцами прав на недвижимость, находящуюся в Российской Федерации, регулируются законодательством России и осуществляются в том же порядке, как и для граждан РФ.

Но ограничения все-таки существуют. Земельный кодекс РФ устанавливает, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации. Это же относится и к другим особо регламентированным территориями России.

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, инофирмы, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, могут обладать участками или долями на землях с/х назначения только на праве аренды. То есть купить такие участки или доли нельзя.

Что касается всего остального, процедура приобретения недвижимости для иностранных граждан такая же, как и для граждан РФ. Никаких специальных документов от иностранного лица не требуется, кроме визы. Все документы должны быть переведены на русский язык.

Точно так же, как и для граждан Российской Федерации, право иностранных граждан на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. В ст. 5 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» иностранные граждане прямо указаны в качестве участников отношений и, соответственно, обладают правами и обременены обязанностями, связанными с государственной регистрацией прав. В соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с физических лиц независимо от гражданства взимается государственная пошлина в размере 500 руб.

Законодательство Российской Федерации (например, Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации», ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» и другие законы и подзаконные акты) содержит ряд специальных норм, которые необходимо учитывать при совершении сделок с участием иностранных граждан. В частности, правоспособность и дееспособность иностранного гражданина определяются личным законом физического лица – т.е. в соответствии с законами страны, гражданином которой он является (ст. 1195 ГК РФ устанавливает и иные случаи определения личного закона). Таким образом, возможна ситуация, когда сделка будет признана недействительной в силу того, что совершена она несовершеннолетним лицом (в некоторых странах полная дееспособность наступает по достижении гражданами 21 года) или лицом, дееспособность или правоспособность которого ограничена иностранным судом (например, если иностранный гражданин признан недееспособным, если он находится в тюрьме и ему запрещено вести дела и совершать сделки и т.д.).

При совершении сделок с недвижимым имуществом и при государственной регистрации прав иностранные граждане вправе участвовать лично или через своих представителей, действующих на основании доверенности. Если действия совершаются представителем по доверенности, выданной на территории иностранного государства, то такой документ должен быть надлежащим образом легализован для применения на территории России и переведен на русский язык. Россия является участницей Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации официальных иностранных документов, и документы, выданные странами – участницами этой конвенции, могут быть легализованы путем проставления на них апостиля.

Иностранным гражданам, приобретающим недвижимое имущество на территории России, следует учитывать, что у них, так же как и у граждан РФ, возникают обязанности налогоплательщика, а именно:

  постановка на налоговый учет по месту нахождения недвижимого имущества (осуществляется без участия собственника, на основании сведений, имеющихся у органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество);

  уплата налога на имущество физических лиц (объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения).

В соответствии с ФЗ «О налогах на имущество физических лиц» ставки налога устанавливаются органами местного самоуправления в следующих пределах:

Например, согласно Закону Москвы «О ставках налога на имущество физических лиц» в Москве установлены ставки налога:

Иностранным гражданам – налоговым резидентам РФ, продающим недвижимое имущество на территории России, следует учитывать, что у них, так же как и у граждан РФ, возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%, при этом гражданам РФ предоставляется имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 млн руб., если недвижимое имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет. Имущественный налоговый вычет предоставляется на всю сумму, полученную от продажи, если недвижимое имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более.

Иностранным гражданам, не являющимся налоговыми резидентами РФ и продающим недвижимое имущество, следует учитывать, что в отличие от россиян у них не возникает права на имущественный налоговый вычет, а ставка налога для них составляет 30%. То есть придется уплатить 30% от всей суммы, полученной за проданное недвижимое имущество. Налоговыми резидентами Российской Федерации считаются физические лица, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен ст. 29–32 Земельного кодекса РФ.

Если изложить несколько упрощенно, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
2. Орган местного самоуправления или орган государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории.
3. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К акту прилагаются утвержденные проекты границ земельного участка.
4. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка.
5. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка выдается заявителю. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.
6. Проведение работ по формированию земельного участка.
7. Государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 кодекса.
8. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 кодекса.
9. Заключение договора аренды земельного участка.

Порядок приобретения земельных участков в собственность установлен ст. 36–38 Земельного кодекса РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В соответствии с Законом г. Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве» предоставление земельных участков в Москве относится к компетенции правительства Москвы, а вопрос о предварительном согласовании места размещения объекта – к компетенции префектов административных округов. Земельные участки предоставляются, как правило, в аренду, договор аренды готовят и подписывают территориальные (по административным округам) органы Москомзема.

Добавим еще одно замечание – обладание недвижимостью в России, по законам РФ, не дает права на постоянную регистрацию и получение вида на жительство или гражданство. А так – милости просим! Сопровождение сделок с недвижимостью  – это необходимая мера для всех физических и юридических лиц. Некоторые агенства по недвижимости предлагают услуги юриста и сопровождение сделки, но все же  стоит иметь под рукой своего юриста. Юристы ООО МиКс Строй Консалтинг всегда к вашим услугам.